재융자를 고려중인 홈오너가 적지 않다. 재정적으로 이득을 볼게 확실하면 하는 것이 좋다. /AP

가장 좋은 재융자 타이밍은 

홈에퀴티 액세스 원하면 '캐시아웃 재융자' 고려

더 낮은 이자율 필수, 융자상환기간 줄이면 도움

많은 홈오너들은 돈을 절약하기 위해 재융자(refinance)를 한다. 전문가들은 재융자는 ‘타이밍’이 중요하다고 강조한다. 타이밍을 잘 맞춰 재융자를 하면 현재 가지고 있는 이자율보다 더 낮은 금리를 적용받아 월 페이먼트를 줄일 수 있고, 홈에퀴티를 액세스할 수 있다. 언제 재융자를 하는게 좋은지 알아본다. 

◇바람직한 타이밍은 

홈오너마다 개인적으로 상황이 다르다. 재정상태, 미래계획 등은 사람마다 차이가 있게 마련이다. 무엇보다 중요한 것은 재융자를 통해 돈을 절약하거나 홈에퀴티를 액세스하는 것이다. 

만약 재융자를 통해 받을 수 있는 이자율이 현재 보유한 금리보다 낮으면 재융자를 고려해 볼만하다. 또한 현재 프라이읏 모기지 인슈런스(PMI) 페이먼트를 내고 있을 경우 20% 이상 홈에퀴티를 확보한 상태에서 재융자를 하면 PMI를 없앨 수 있다. 

많은 홈오너들은 이런 저런 이유로 급전이 필요하다. 이 경우 캐시아웃 재융자(cash-out refinance)가 좋은 옵션이 될 수 있다. 홈 리모델링 프로젝트를 계획중이거나, 한꺼번에 크레딧카드 빚을 갚거나, 이머전시 메디칼 빌을 해결해야 하는 등 목돈이 필요한 경우에 해당된다.

◇자격요건은

집을 살 때 모기지를 얻는 것과 마찬가지로 재융자도 자격을 갖춰야 취득이 가능하다.  

대체로 크레딧점수 620점 이상, 캐시아웃 재융자의 경우 홈에퀴티 20% 이상, 소득대비 부채비율 43% 이하 등이다. 하지만 융자 종류와 렌더에 따라 구체적인 자격요건은 다를 수 있다. 홈오너가 FHA론을 신청할 경우 크레딧점수가 620점보다 낮아도 재융자를 얻을 수 있다. 컨벤셔널 융자의 경우 크레딧스코어가 최소 620점은 돼야 한다. 

◇재융자를 해야 하는 이유

여러 이유가 있지만 융자상환 기간을 줄여 더 빨리 론을 갚을 수 있는 경우 재융자를 하는게 바람직하다. 지금보다 더 낮은 이자율 획득이 가능한 경우 재융자를 통해 월 페이먼트를 줄일 수 있다. 일정기간이 지나면 이자율이 오르거나 내리는 변동금리 모기지(ARM)를 보유하고 있을 경우 고정금리 모기지(FRM)로 바꾸는 것도 고려해 봄직하다. 

◇재융자를 피해야 하는 이유

융자 상환기간을 줄이면 페이먼트 기간은 짧아지지만 월 페이먼트가 늘어난다. 30년 융자를 20년이나 15년으로 바꾸는 경우가 이에 해당한다. 또한 에퀴티가 줄어드는 것을 원하지 않으면 캐시아웃 재융자는 하지 않는 것이 현명하다.

◇비용은 얼마나 드나

일반적으로 재융자 비용은 전체 융자금의 3~6% 수준이다. 신청 수수료, 주택감정비, 변호사비, 타이틀&인슈런스 등이 홈오너가 부담하는 주요 비용이다. 일부 홈오너는 재융자를 하는데 드는 비용을 론 밸런스에 얹기도 한다. 

◇얼마나 오래 걸리나

재융자를 받는데 보통 30~45일 정도 걸린다. 그러나 주택감정, 홈인스펙션 등의 진행속도에 따라 조금 덜 걸릴수도, 더 걸릴수도 있다. 

◇필요한 서류는

직장 W-2, 세금보고서류, 임금명세서, 은행 스테이트먼트, 비즈니스 파이낸셜 스테이트먼트, 재직증명서, 투자 또는 은퇴계좌 관련 서류, 홈오너 인슈런스 관련 서류 등이 기본적으로 필요하다. 또한 주택 리모델링이나 업그레이드를 한 경우 이를 증명할 수 있는 서류도 제출하는 것이 좋다.

렌더가 주택감정을 요구할 것이기 때문에 업그레이드 또는 리모델링 서류를 잘 보관해야 한다. 

재융자 여부를 결정하는 과정에서 가장 중요한 것은 재융자를 통해 실질적인 도움을 받을 수 있는지 판단하는 것이다.

구성훈 기자 la@chosundaily.com