렉스 유 CBRE Korea Desk 대표 

부동산 투자의 고전적인 격언 중 부동산을 구입하는데 있어서 가장 좋은 시기는 항상 오늘이라는 말이 있다. 

이는 장기적인 관점에서 부동산의 가치가 시간이 지남에 따라 증가한다는 믿음을 반영한다. 구입을 하는 시기는 항상 좋다고 할 수 있지만, 그러면 구입의 대상은 어떠한 방법과 기준으로 투자 결정을 해야 할지, 필요한 요소들을 알아본다.

제 기준으로 준비가 되지 않은 투자자분들께서 저에게 제일 많이 하시는 말씀이 있는데, 그것은 “좋은 물건이 있으면 알려주세요. 돈은 준비되어 있습니다.” 라는 부탁이다. 

부동산 에이전트 입장에서 무척이나 설레이는 부탁이지만, 실제로 손님이 원하는 매물을 찾아 드리기까지 매우 오랜 시간이 걸렸거나 투자가 실제로 이루어 지지 않은 경우도 많았다. 

본인 투자에 가이드라인은 정해져 있어야 되는데 그 중에서 가장 첫 째가 되는것은 지역의 선정이다. 투자자는 본인이 선호하는 지역을 어느 정도 가지고 있고, 이 중에 자신의 관리 능력과 투자 수익 기대치를 고려해 투자 지역을 좁혀 나가는 것이 좋다. 

쉬운 예로 LA한인타운을 중심으로 동서남북을 비교해 볼 수 있다. 

한인타운의 남쪽인 South LA는 저소득층 인구가 많고, 한인타운 서쪽인 행콕팍/미라클마일 지역은 결혼한 고소득층 가정 인구가 많다. 한인타운 북쪽 할리우드 지역은 영화 산업에 관련된 젊은 전문가가 많고, 한인타운의 동쪽은 다운타운과 히스패닉 상권이 발달한 웨스트레이크 지역이 있다. 

간단한 예시로 설명을 한 것이지만 한인타운 반경 3마일 안에서도 매우 다이나믹한 지역적 특성이 분포되어 있음을 확인할 수 있다. 또한 지역의 인구 분포도가 변화하고 있는 경우등 지역의 특성이 장기적으로 변화할 수 있는 요소가 있는 곳도 있으니 전문가의 의견을 참고하는 것도 중요하다. 

두번째로 투자자가 고려해야 하는 것은 선호하는 부동산 타입이다. 

투자의 경험이 많이 없는 분들은 지역과 수익률만 보고 부동산 타입에 상관없이 구입을 하는 경우가 많이 있다.  하지만 본인의 성향과 맞는 부동산 타입이 있다는 것을 이해한 다음에는 더 편안하고 효율적인 부동산 투자를 할 수 있다. 

가장 많이 투자하는 상품은 크게 아파트와 리테일 상가로 구분이 되고, 여기서 유닛의 숫자와 건물의 컨디션에 따라 구분을 지을 수 있다. 현재 평균보다 낮은 렌트수입의 건물 혹은 관리가 잘 안되고 있는 건물을 구입하여 전문적인 관리를 통해 테넌트와 렌트수입을 올려서 건물의 가치를 상승시키는 투자자가 있는 반면, 관리가 잘 되고 렌트비가 마켓 평균보다 웃도는 부동산을 구입하여 편안하게 유지하는 부동산을 선호하는 투자자가 있다. 

두 가지 성향의 투자자는 “좋은 물건”에 대한 의견에 차이가 있을 것이다. 

처음 투자자는 건물 구입후에 어느정도의 비용을 써서 건물 내부와 외부를 고치고 테넌트를 교체해 가는 과정에 기꺼이 시간과 돈을 투자할 준비가 되어있는 분일 것이다. 이런 분께 좋은 물건은 건물 가격이 마켓 평균가격보다 싸지만 건물 관리가 안되어 있고 공실률도 높아서 건물이 전혀 싸보이지 않는 건물일 것이다.  

반면에 두 번째 투자자는 건물가격이 마켓가격에 있어도 크레딧 좋은 장기 테넌트가 임차인으로 있어서 직접 신경쓰지 않아도 10년 이상 혼자 잘 운영이 될 수 있는 매물을 “좋은 물건” 으로 생각할 것이다.        

2024년 부동산 시장은 잠재되어 있는 셀러와 바이어가 시장의 변화를 예의주시하고, 향후 금리 인하의 시점과 규모가 쉽게 예측이 어려운 만큼, 투자자는 과거의 지혜와 현재의 정보를 바탕으로 미래를 설계해야 한다. 

문의 (213)613-3137, lex.yoo@CBRE.com