바이어가 집을 사기 전 필수로 하는 것이 주택감정이다. 렌더에게는 일종의 '보험' 같은 것이다. /AP

주택감정이 바이어·셀러에게 미치는 영향 

로케이션, 컨디션, 시설물 업그레이드 등 다양한 요소 고려

감정가 낮게 나오면 바이어는 셀러와 판매가 재협상 시도해야

주택 ‘감정(appraisal)’은 홈바이어 및 셀러의 우군 역할을 한다. 바이어가 구입하길 원하는 집을 적정가에 살 수 있도록 도와준다. 또한 감정가격이 얼마나 나오느냐에 따라 셀러가 원하는 판매가격과 바이어가 취득하는 모기지 규모에도 영향을 끼친다. 감정에 대해 자세히 알아본다.

◇감정이란

쉽게 말해 해당 주택의 공정한 가치를 뽑아내는 것을 감정이라고 한다. 전문 감정사는 로케이션, 컨디션, 같은 동네 비슷한 집들이 팔린 가격 등을 종합적으로 고려해 집 가치를 뽑아낸다. 일반적으로 바이어가 모기지를 신청하면 렌더는 감정가 만큼 융자를 해준다.

감정사는 집과 대지 면적, 컨디션, 히팅·에어컨 시스템, 방·창문·옷장, 거라지, 가전제품 업그레이드, 수영장 존재 여부 등 다양한 요소들을 분석해 집 가치를 산출한다. 이 과정에서 감정 서포트 소프트웨어를 통해 동네의 다른 집들이 팔린 가격과 비교한다. 

◇얼마나 오래 걸리나

감정을 하는데 걸리는 시간은 주택마다, 감정사마다 다를 수 있다. 집 규모와 컨디션에 따라 다르겠지만 보통 2~3시간 정도 걸린다고 보면 된다. 시골지역의 경우 감정사를 찾기가 어려울 수 있어 더 많은 시간이 걸리기도 한다. 

◇감정가 vs 모기지 금액

감정가는 바이어가 얻을 수 있는 모기지 금액에 직접적인 영향을 끼친다. 렌더는 너무 큰 액수를 대출해주는 것을 원하지 않는다. 대체로 감정가 만큼 모기지를 얻는다고 생각하면 된다. 바이어는 감정가가 셀러가 원하는 판매가보다 낮게 나올 가능성을 염두에 두고 대비해야 한다. 감정가가 낮게 나온다고 렌더가 대출을 거절하는 것은 아니다. 

만약 감정가가 15만달러라고 가정하고, 바이어가 이 가격에 집을 사기로 셀러와 합의한 후 2만달러의 다운페이를 하기로 결정했다면 15만달러에서 2만달러를 뺀 13만달러를 융자받는 셈이 된다. 13만달러를 15만달러로 나누면 0.866(87%)을 얻으며, 이것이 LTV(loan to value)가 된다. 렌더는 이 LTV를 기준으로 대출을 해준다.

만약 리스팅가격이 15만달러인데 감정가는 10만달러라면 렌더는 10만달러 이상 대출해주지 않을 것이다. 이 경우 바이어가 5만달러를 부담하거나 셀러가 가격을 10만달러로 낮춰야 딜이 성사될 가능성이 높다. 

◇감정가, 판매가보다 높게 나오면

감정가가 리스팅가격보다 높게 나오는 시나리오도 가능하다. 이는 바이어에게 유리한 상황이다. 집의 실제 가치보다 싼 가격에 집을 사는 것이기 때문이다. 모기지 금액도 변하지 않는다.

◇셀러가 원하는 것은

셀러는 감정가가 판매가와 똑같이 나오기를 희망한다. 감정가가 판매가보다 낮게 나오면 바이어는 가격 재협상을 요구하거나 주택구매를 포기할 가능성이 높다. 집을 꼭 팔기를 원한다면 어쩔 수 없이 셀러는 가격을 낮춰야 하는 상황에 직면할 수 있다. 

◇감정에 악영향을 끼치는 것을 피하려면

감정을 앞둔 셀러는 집을 최대한 깨끗하게 만들고 집안 곳곳에서 널려있는 잡동사니들를 치워야 한다. 지붕에서 물이 샌다거나, 에이컨·히팅 시스템이 작동하지 않는 중대한 결함은 감정을 받기 전에 해결하는 것이 바람직하다. 

◇감정 컨틴전시란

만약 바이어가 주택매매 계약서에 감정 컨틴전시를 집어넣은 후 감정가격이 리스팅가격보다 낮게 나오면 바이어는 페널티 없이 구입을 포기해도 된다. 현명한 바이어라면 감정 컨틴전시를 넣을 것이다.

◇셀러의 옵션은

오퍼 계약서에 포함된 내용에 따라 셀러도 계약을 취소할 수 있는 옵션이 있다. 감정가격이 리스팅가격보다 훨씬 높에 나온다면 바이어와 재협상을 하라고 전문가들은 조언한다. 

구성훈 기자 sgoo@chosundaily.com