렉스 유 CBRE Korea Desk 대표 

투자의 시간가치는 상업용 부동산 투자에서 매우 중요한 요소이다. 

건물의 가치를 평가할 때 미래에 기대되는 수익을 현재의 가치로 환산하는 수입대비 접근계산 방법을 사용한다. 

이는 복리와 할인의 개념을 활용하여 미래의 수익을 계산하고 현재의 건물 가치로 환산하는 방법이다. 

이 개념은 돈의 시간가치(Time Value of Money)를 반영하며, 투자자가 현재 투자하는 가치를 고려할 때 미래에 기대할 수 있는 가치보다 현재의 가치가 높아야 한다는 원칙에 근거한다.

우선 돈의 시간가치를 계산하려면 복리와 할인의 개념을 이해해야 하는데, 복리는 원금과 이자가 함께 늘어나는 개념으로, 매년 예상 수익율보다 실제 수익이 더 커지는 것을 말한다. 

할인의 개념은 미래에 기대할 수 있는 가치에 도달하기 위해 얼마만큼의 복리가 필요한지, 그리고 그 복리를 거꾸로 적용했을 때 현재에 필요한 금액이 얼마인지를 계산하는 방법이다. 

이 때 기간, 이자율, 미래의 기대 수익율, 그리고 현재의 가치가 중요한 변수로 작용한다.

투자자들이 흔히 마주하는 문제 중 하나는 돈의 시간가치를 정확히 이해하거나 계산하지 않는다는 것이다. 현재 부동산 시장이 최고치를 경신하고 금리인상등의 경제적인 요인의 영향으로 방향성을 보이지 않고 있어 부동산을 구매해야 하는지 여부에 대한 의문을 가지는 투자자가 많다. 

이런 경우 투자의 기간이 매우 중요한 역할을 할 수 있다. 그러나 대부분의 투자자들은 구매 시점에 투자 기간에 대한 구체적인 계획은 없다. 현재의 가격만을 고려한다면 싸게 보이는 건물이 곧 문제가 많은 건물일 가능성이 높다. 따라서 현재의 가격뿐만 아니라 투자 기간과 미래의 가치를 고려하여 계산하는 것이 중요하다.

가격이 상승한 시장에서 투자자에게 가장 유리한 방법은 현재 소유한 건물을 활용한 투자나 교환 투자이다. 현재 소유한 건물의 가치가 상승했다고 가정하면 이를 이용해 다른 건물을 구매하는 것이 현명한 선택일 수 있다. 따라서 현재 소유한 건물의 가치를 활용하여 미래에 더 나은 투자를 할 수 있는 가능성을 고려해 보는 것이 중요하다.

투자를 고려할 때 투자 기간이 중요한 요소임을 강조할 수 있다. 특히 부동산 투자에서는 장기적인 관점이 필요하다. 부동산 시장은 주로 긴 주기로 변동하며 투자 기간이 길수록 시장 변동의 영향을 덜 받을 수 있다. 따라서 투자자는 투자 목표와 시장 전망을 고려하여 투자 기간을 결정해야 한다.

또한, 투자자는 투자 대상의 미래 가치를 정확하게 예측하는 것이 어렵다는 점을 인식해야 한다. 

부동산 시장은 다양한 요인에 영향을 받으며, 예상치 못한 변화가 발생할 수 있다. 따라서 투자자는 리스크를 최소화하기 위해 다양한 시나리오를 고려하고 투자를 다각화하는 것이 중요하다.

마지막으로 투자 결정을 내릴 때는 전문가의 조언을 듣고 고려하는 것이 도움이 될 수 있다. 

부동산 시장에 대한 전문가의 의견과 분석을 듣고 자신의 상황에 맞게 판단하는 것이 좋다. 

또한, 투자에 앞서 충분한 조사와 분석을 통해 자신만의 판단 기준을 확립하는 것이 중요하다.

이와 같은 고려 사항을 바탕으로 투자자는 돈의 시간가치를 고려하여 최적의 투자 결정을 내릴 수 있을 것이다. 

문의 (213)613-3137, lex.yoo@CBRE.com