이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장 

부동산이나 주식 등 자산을 팔고 차익이 발생하면 양도소득세, 즉 캐피털 게인스 택스를 낸다. 부동산을 오랫동안 소유한데다 가격 폭등으로 이전과 달리 차익이 매우 많아졌다. 그래서 요즘 매매시 집 소유주들이 양도 소득세에 관한 문의가 많다.

첫째, 양도소득세는 자산 보유 기간에 따라 단기 또는 장기 양도소득세가 있다. 

자산을 1년 이하 소유하다 팔면 숏텀, 1년 이상 보유하다 팔면 롱텀 세율이 적용된다. 

단기는 일반 세율과 동일하게 적용돼 10%에서 최대 37%이다. 장기 세율은 차익 구간별로 2024년 기준 부부합산 보고 때는 9만4050달러까지는 0%, 9만4051달러에서 58만3750달러까지는 15%, 58만3751달러 이상이면 20%로 적용된다. 

물론 당해연도 각자의 소득수준에 따라 요율이 다르게 적용된다. 높은 세율을 피하기 위해 기다릴 수 있다면 1년을 채우고 팔아 장기 세율로 적용받게 하는 것이 절세 요령이다.

둘째, IRS 기준으로 주거주지로 살았을 경우, 즉 최근 5년 소유중에 만 2년을 주 거주지로 살았다면 싱글일 경우 25만달러, 부부일 경우 50만달러까지 면세가 된다. 

즉 5년 중 3년 동안 렌트를 주고 2년을 주거주지로 살았다면 양도소득세를 면제받을 수 있다. 

하지만 최근 조사에 따르면 2023년에 주택 판매의 약 8%가 가격 폭등으로 양도소득세를 냈다고 한다. 이는 2019년도에 비해 2배라고 한다. 

셋째, 가격이 폭등하여 50만달러 이상 차익이 있는 경우 집을 사고 팔았을 때 드는 비용을 감안해 양도소득세를 줄일 수 있다. 우선 집을 살 때 드는 에스크로비, 타이틀 보험비, 레코딩비 등 클로징 비용과 집을 팔 때 드는 커미션과 광고비 등을 제할 수 있다. 

또한 새 지붕이나 새 에어컨 등 리모델링이나 방을 늘리는 증축같이 집 가치를 올리는 프로젝트 비용도 기준 가치를 올려서 양도소득세를 줄일 수 있다. 다만 만약 세금 감사를 대비해서 지출된 비용의 영수증을 잘 구비하고 건물 사진 등 증거를 남기는 것이 좋다. 

하지만 수도꼭지 같은 플러밍 등이 고장이 나서 고치거나 벗겨진 페인트를 칠하는 등 메인테넌스를 위해 지출된 비용은 해당되지 않는다.

한편 2025년 연방정부 세수계획안에 따르면 캐피털 게인스 택스를 2배, 즉 약 44% 정도 올리는 것을 고려하고 있다. 물론 고소득 투자자들에게 해당된다. 하지만 오랫동안 부동산을 소유하다보니 상당한 자산 차익이 생겨 은퇴후 자금으로 사용하려는 계획에 차질이 생길 수가 있어 많은 자산가들이 이를 주목하고 있다. 

특히 부모님이 오랫동안 거주하다 작고해 유산으로 받은 주택을 처분시 지금은 작고한 시점의 시장가격을 기준으로 판매 차익에 대해서만 세금을 부과하는데 이 제도를 없애서 세수를 늘리려고 하고 있다. 향후 자산 양도소득세에 대한 변동과 추이를 미리 알아보시길 바란다. 

양도소득세 금액을 계산하기 위해 캘리포니아주의 경우 593 폼을 작성해야 하는데 집을 사고팔 때 발생하는 과도한 세금의 절세를 위해 담당 CPA와 부동산 전문가와 미리 상담하고 작성하시기를 바란다. 

문의 (818)439-8949