모기지 '리캐스트'의 장단점 

많은 홈오너들은 다달이 나가는 모기지 페이먼트를 줄이고 싶어한다. 이럴 경우 ‘모기지 리캐스트(mortgage recast)’라고 불리는 옵션이 있다. 성공적으로 모기지 리캐스트를 하면 월 페이먼트와 전체적으로 지불하는 이자를 줄일 수 있다. 모기지 리캐스트에 대해 자세히 알아본다.

◇리캐스트란

리캐스트란 홈오너가 모기지 원금 일부를 조기상환하면 해당 금융기관이 잔여 대출금을 ‘재분할 상환(re-amortize)’할 수 있도록 조정해주는 것을 의미한다. 융자 상환기관과 이자율은 그대로 유지되지만 원금이 줄어들기 때문에 월 페이먼트를 줄이는 효과를 보게 된다. 

가장 흔한 시나리오는 새집을 샀지만 기존 집을 팔지 않은 홈오너가 리캐스트를 하는 것이다. 기존주택을 판매한 후 수익금이 주머니에 들어오면 이 돈으로 새집에 딸린 모기지 리캐스트를 하는 방식이다. 

◇어떻게 작동하나

홈오너는 최소 1만달러 정도를 리캐스트를 위해 써야 한다. 이 돈은 모기지 원금을 낮추는데 사용된다. 대출자가 일정액을 납부하면 렌더는 잔여원금을 재분할 상환할 수 있도록 해준다. 보통 렌더는 리캐스트 서비스 수수료를 차지한다. 이 금액은 기관에 따라 다르지만 일반적으로 200~300달러 수준이다. 

◇자격요건은

모든 렌더가 리캐스트를 제공하는 것은 아니며 모든 종류의 모기지가 해당되지는 않는다.

보통 연방정부가 보증을 서는 FHA론, USDA론, VA론은 리캐스트를 할 수 없다. 대부분 렌더들은 리캐스트를 원하는 홈오너가 최소 1만달러를 낼 것을 요구한다. 일부 렌더는 모기지 원금의 일정 퍼센티지를 요구하기도 한다. 또한 일부 렌더는 축적된 홈에퀴티가 일정액을 넘어야 리캐스트를 허용한다. 

◇장단점은

리캐스트는 재융자(refinance) 보다 비용이 적게 든다. 크레딧점수가 몇점이든 상관이 없으며, 주택감정도 필요 없다. 현 이자율을 그대로 유지할 수 있고, 장기적으로 주머니에서 나가는 이자를 줄일 수 있으며, 월 페이먼트도 낮아진다. 그러나 모기지 종류에 따라 렌더가 리캐스트를 허락하지 않을 수도 있으며, 융자상환 기간은 줄어들지 않는게 단점이다. 

구성훈 기자