윤소야 뉴스타부동산 풀러튼 명예부사장 

현재 해외 부동산 투자에 대한 자금 제한이 풀리면서 미국 부동산 구입에 대한 관심은 가파르게 증가하고 있다. 

최근 해외 부동산 시장에 많은 허점이 드러나면서 투자자들은 상대적으로 고가이지만 안정적인 미국, 이곳 캘리포니아주로도 눈길을 많이 돌리고 있다. 현지인이라면 별 문제가 없겠지만 외국인 신분이라면 몇 가지 고려해야 하는 사항이 있다.

한국에서의 송금, 두 나라별 세금, 임대 소득세 등이다. 

한국은 2006년 이후 해외 부동산 취득에 대한 규정이 대폭 완화되었고 해외 부동산 투자 한도는 전면 폐지됐다. 내 돈으로 내 명의의 해외 부동산을 구입하는 경우 복잡할 것이 없다. 외국 환거래법에 근거한 일련의 서류 작업들만 하면 된다. 

기본적으로 송금 이전에 해외 부동산 취득 신고서, 부동산 매매 계약서, 부동산 감정 평가서 등을 은행에 제출해야 한다. 이러한 절차들은 한국은행에 가면 충분히 쉽게 도움을 받을 수 있다.

문제는 내 명의의 돈이 아닌 경우이다. 내 명의가 아니거나 공동명의이거나 또는 회사 이름 등으로 부동산을 구매하는 경우에는 한없이 복잡해진다. 증여세, 상속세 등등 이슈가 만만치 않다. 한국에서 일차적으로 세무사와 은행을 통해서 최대한 알아봐야 하는 부분이다.

외국인으로서 집을 구입하는 과정에서는 TIN(Tax Identification Number)이 필요 없다. 하지만 부동산 보유/매도를 위해서 꼭 필요하니 아예 처음부터 필요하다고 생각하고 신청하는게 좋다. 투자용이 아니라 거주용이고 예를 들어 유학생으로 와 있는 자녀들이 거주한다고 하면, 따라서 임대수익이 발생하지 않는다면 보유 기간 내내 세금 보고 할 일이 없으니, TIN도 필요 없다. 

하지만 집을 팔 때는 TIN이 꼭 필요하고 신청하는데 2~3개월 걸릴 수 있으니 미리 준비해 놓아야 한다. 외국인의 신분으로 집을 사기는 했지만, 미국에 거주하는 경우 어차피 IRS의 관점에서는 외국인으로 분류되지 않기 때문에 현지인들의 세법이 상당 부분 똑같이 적용되는 세법이 현지인들과 같다고 하지만 3가지 예외가 있다. 

첫째, 30% Withholding으로 외국인의 미국 투자용 부동산에 관련된 임대 소득이 있는 경우 실제 순이익과는 상관없이 임대비의 30%를 IRS에 원천징수 해야 한다. 모기지 이자나 관리비 등을 뺀 순수익의 30%가 아니라 총임대비의 30% 이다.

둘째, FIRPTA Withholding으로 매각한 후 세금을 내지 않고 본국으로 돌아갈 것을 방지하기 위해 판매 금액의 약 15%를 별도로 보관하도록 법에서 정하고 있다. 또한 외국인 투자자가 IRS에 납부해야 할 양도소득세(세금)를 납부하고 나면 보관한 약 15% 중 일부 혹은 전부 IRS로부터 돌려받을 수도 있다.

셋째, Foreigner Estate Tax인데 IRS에서 외국인으로 분류 짓는 순간 각 개인당 (2023년 기준) 1292만달러 한도가 6만달러로 줄어든다. 이것 때문에 아예 미국에 들어와 사는 것을 고민하는 투자자들도 많은 것으로 알고 있다.

미국 부동산 투자시 고려해야 할 중요한 사항 중 하나는 재산세이다. 미국에서는 특별히 취득세는 없지만 매년 지불하는 부동산 재산세는 한국보다 높다. 또한 내국인과 마찬가지로 외국인도 IRS의 양도 소득세를 적용받는다.

부동산 투자를 하기 전 나의 재정 상태, 투자 목적 등을 전문가와 충분히 상담한 후 향후 발생하게 될 결과를 충분히 숙지한 후 진행하기를 다시 한번 권유한다.

문의 (213)718-7733