렉스 유 CBRE Korea Desk 대표 

상업용 부동산의 가치를 계산하는 방법은 다음과 같이 크게 3가지가 있다. 

Cost Approach 건축비용, Sale Approach 주변 거래가격, Income Approach 수익성 분석 등이다. 

우리는 지난번 칼럼에서 건축 비용을 이용한 가치계산 방법에 대해 알아보았고, 오늘은 주변 거래가격 비교 방법을 통한 가치계산 방법에 대해 알아본다. 

부동산 가치를 평가하는데 있어 거래가격 비교 방법은 매우 중요한 기법 중 하나이다. 

이 방법은 비슷한 특성을 가진 부동산의 최근 거래가격을 비교해 대상 부동산의 가치를 산정하는 방식으로, 나의 부동산 판매가격을 정할 때나 융자회사에서 가치를 판단할 때 널리 사용된다. 이 방법은 시장에서의 수요와 공급, 대체재의 가격 등을 기반으로 하며, 현실적이고 객관적인 시장가치 평가를 가능하게 한다.

거래가격 비교 방법의 핵심요소는 크게 4가지가 있다.

(1) 지역성. 비교 대상 부동산은 지리적으로 비교할 수 있는 지역에 위치해 있어야 하며, 같은 지역 내에서 비슷한 조건과 환경을 고려해야 한다.  

(2) 건물의 특성. 건물의 연령, 대지의 크기 및 형태, 건물의 구조 등 비슷한 건물 특성을 가진 부동산을 비교 대상으로 선택해야 한다.  

(3) 시장 동향. 현재 시장 상황과 활성도를 고려해 거래가 된 시기를 선정하고, 가격을 적용해야 한다.  

(4) 데이터의 신뢰도. 공식 기관이나 인정받은 정보를 이용해 비교해야 한다.  

정확도를 높이기 위해 가장 중요한 것은 검증된 거래가격 표본을 확보해 비교자료로 사용하는 것이다. 현재 가장 많이 쓰이고 있는 상업용 부동산의 거래가격 비교 자료는 상업용 부동산 리서치 회사인 코스타(Costar)의 데이터와 타이틀 회사의 자료를 이용하고 있다.  

우리는 CBRE 리서치 부서의 단독 데이터와 추가 사설 데이터 정보, 그리고 직접 비교대상 건물주, 혹은 관리회사와의 인터뷰 등을 통해 더 많은 자료를 통한 정확한 분석을 제공하고 있다. 

간혹 주변에 비슷한 건물의 거래 내역이 존재하지 않는 경우도 있고, 이런 경우에는 지역의 범위를 넓혀 찾을 수 밖에 없다. 

이 때 건물들의 건축적인 특성도 중요하지만, 그 지역만이 가지고 있는 지역 특수성과 물리적인 거리로 인한 차이를 고려해 가격을 산정하는 것이 필요하다. 

쉬운 예로 대형 물류창고가 있다고 가정하면 항구 등 물류지점과의 거리나 1차 도심지와의 거리등에 따라 가격에 차이가 생길 것이다.     

투자 결정을 할 때 거래가격 비교 방법을 사용하면 현재 시장 가치를 기반으로 합리적인 가격 산정이 가능하다고 많은 투자자들은 믿고 있다. 하지만 위에서 설명한 대로 정확한 자료를 바탕으로 최대한 비슷한 비교대상을 선정해야 하는 점이 일반 투자자들에게는 쉬운 것이 아니다.  만나본 투자자 중 많은 분들이 정확하지 않은 정보와 비교대상 선정 방법의 오류 등으로 인해 본인들의 부동산 가격 산정을 제대로 하지 못한 경우가 많이 있다.  

대부분 시장가격보다 더 높은 가격으로 본인들의 자산을 평가하고 있었고, 마켓 가격과 차이가 10~20% 정도면 마케팅 방법과 기간에 따라 간극이 좁혀져 판매가 이루어지는 경우가 있지만, 차이가 너무 큰 경우 마케팅이 진행되고 1년이 넘도록 판매를 하지 못하는 경우도 있었다. 

선택과 책임은 항상 투자자 본인에게 있다. 

정확한 가치 계산을 위해서는 거래가격 비교방법과 더불어 다른 평가방법을 함께 사용하고, 전문가의 조언과 객관적인 시장분석이 필요하다.  

항상 최신 데이터와 다양한 시장 조건을 고려해 투자자 스스로의 판단과 전략을 명확하게 하는 것이 중요하다.

문의 (213)613-3137, lex.yoo@CBRE.com