렉스 유 CBRE Korea Desk 대표 

상업용 부동산 투자는 많은 한인 투자가들에게 중요한 기회를 제공했다. 

그러나 이러한 투자의 가치나 가능성을 평가할 때는 투자 대상의 실제 가치를 정확히 계산하고, 현재 시장에서의 리스팅 가격과 비교하는 것이 중요하다.

시장에서는 감정가격, 매매가격, 시장가격과 같은 용어가 흔히 사용된다. 

이 가격들은 개념상으로는 유사해 보이지만, 실제로는 상이할 수 있다. 일반적으로 매매가격이 가장 높고, 그 다음이 시장가격, 그리고 마지막이 감정가격이다. 순서는 건물과 위치에 따라 달라질 수 있으나, 대부분의 경우 위의 순서를 따른다. 시장가격과 매매가격은 특정 조건 하에서 동일할 수 있다. 그 조건에는 바이어와 셀러의 자발적인 매매 의사, 양측의 시장 정보 인식, 충분한 마케팅 기간, 그리고 특별한 융자 조건이나 특별한 요구사항이 없는 경우가 포함된다. 

하지만 항상 현실에서는 많은 차이가 있다. 이유는 셀러는 높은 가격일 때의 건물의 가치를 기억하고 있고, 바이어는 최근에 팔린 낮은 가격의 비교 대상을 기준으로 가치를 판단하고 있을 가능성이 높기 때문이다. 부동산 투자에서는 융자금액과 시장가격, 매매가격 간의 상관관계도 중요하다. 

금융기관들은 융자 가능 금액을 산정할 때 매매가격과 무관하게 시장가격을 기준으로 한다. 시장가격은 감정가격을 의미한다. 

그렇다면 부동산 감정사가 부동산 가격 산정을 할때 사용하는 방법에 대해 함께 살펴보자. 

첫 번째 방법은 비용을 이용한 가치 산정 방법(Cost Approach)를 알아보도록 하겠다. 이것은 건물 바이어가 해당 부동산 구매를 위해 지불해야 하는 가격이 같은 조건의 건물을 신축하는데 드는 비용과 동일하다고 가정하는 부동산 평가 방법이다. 

이 방법은 고유한 특성을 가지고 있는 부동산의 경우 다른 건물들과 비교 분석을 하는 것이 쉽지 않을 때 믿을 수 있는 접근 방식으로 고려된다. 일반적으로 Cost Approach에서 부동산의 가치는 토지 비용에 총건설 비용을 합하고 감가상각비를 뺀 금액과 같다. 조금 더 자세하게 들어가면 땅의 가격에 기여 가치를 더하는 것으로, 기여 가치에 대한 정확한 가치 산정을 하는 것이 매우 중요하다. 

기여가치는 개량 또는 보수공사에 들어간 비용에서 빌딩의 건립연도, 자연손실, 그리고 외부와 기능적인 손실액을 뺀 가치로, 거기에 상업적인 가치는 더해져야 한다. 

덧붙여, 비용들을 계산하는 방법은 전체의 면적으로 환산하는 방법과, 즉 각 스퀘어당 얼마의 비용이 들어갔는지를 계산하고, 비용들을 각각 분리하여 계산하는 방법이 있는데 즉 바닥에는 얼마, 지붕에는 얼마, 천장에는 얼마, 등 각각 부분별로 분리하여 계산하는 방법이 있고, 물품들의 실제 비용들을 계산하는 정확한 방법이 있지만 이 방법은 가장 시간이 많이 필요한 방법이다.

위의 가치 산정 방법이 전문가들이 사용을 하는 방법이지만 투자자들이 만약에 보수공사를 많이 한 오래된 건물을 구입하려고 할 때 현재의 지식과 경험으로 알고있는 가치 계산 방법과 병행해서 위의 방법을 함께 고려해 본다면 투자대상에 가치 환산을 더 정확하게 할수 있을 것이다.

문의 (213)613-3137, lex.yoo@CBRE.com