집값의 3.5%만 다운하면 얻을 수 있는 FHA론이 첫 주택구입자들에게 인기를 끌고 있다. /AP

FHA론의 장단점 분석

단독주택, 콘도, 타운홈 모두 구입 가능

크레딧스코어 580점 이상이면 OK

내집 마련에 나서는 대부분 홈바이어들은 금융기관으로부터 모기지 융자를 신청한다. 많은 사람들이 가장 보편적인 컨벤셔널 모기지를 얻지만 연방주택국(FHA)이 보증하는 FHA론도 첫 홈바이어들에게 인기를 끌고 있다. 크레딧기록이 썩 좋지 않고, 낮은 이자율, 적은 다운페이를 원할 경우 이 융자는 큰 힘이 될 수 있다. FHA론의 장단점에 대해 알아본다.

◇FHA론이란 

FHA론의 가장 큰 목적인 컨벤셔널 모기지를 얻을 자격이 되지 않는 바이어들의 내집 장만을 돕기위해 탄생했다. 컨벤셔널 모기지는 크레딧스코어 또는 소득대비 부채비율(DTI) 등이 론을 얻는데 걸림돌로 작용하는 경우가 많지만 FHA론은 덜 까다로운 조건을 제시한다. 

◇어떤 혜택이 있나

가장 매력적인 장점은 컨벤셔널 모기지보다 적은 다운페이를 요구한다는 점이다. 크레딧스코어가 580점 이상이면 주택가격의 3.5%만 다운하면 된다. 만약 크레딧스코어가 500~579점인 경우 집값의 10%를 다운해야 한다. 기프트로 받은 돈을 다운페이 용도로 활용할 수도 있다. 단, 돈의 출처를 증명하는 서류를 제출해야 한다. 

FHA론은 다른 종류의 융자보다 낮은 이자율을 제공한다. 고정금리 론 뿐만 아니라 변동금리 융자(ARM)도 신청할 수 있다. DTI는 월 소득에서 각종 부채가 차지하는 비율(%)을 말한다. 크레딧카드빚, 학생융자빚, 자동차 페이먼트, 모기지 페이먼트 등이 DTI 계산에 포함된다. 

FHA에 따르면 DTI는 보통 최대 43%까지 허용된다. 그러나 바이어가 확보한 다운페이먼트 규모나 크레딧스코어에 따라 DTI 한도는 달라질 수 있다. 또한 모기지를 신청할 때 공동대출자(co-borrower)가 필요하면 융자신청 과정에서 공동대출자의 수입을 추가할 수 있다. 

◇단점은

FHA융자를 신청할 경우 바이어는 다운페이먼트와는 상관 없이 모기지 보험료(mortgage insurance premium)을 납부해야 한다. 이 보험료는 선불(upfront) 및 월 페이먼트로 내야 한다.

매달 내야 하는 모기지 보험료는 바이어가 얻은 융자 규모, 다운페이먼트 규모, 상환기간 등에 따라 다르며 선불로 납부해야 하는 페이먼트는 융자금액의 1.75% 수준이다. 예를 들면 3.5%를 다운하고 30년 고정금리를 적용받고, 론 규모가 72만6200달러 미만이면 연 모기지 보험료는 융자금액의 0.55%가 된다. 

FHA융자를 제공하는 렌더는 의무적으로 주택감정을 요구한다.  주택감정 관련 요구사항은 컨벤셔널 융자보다 더 까다롭다. 융자한도에도 제한이 있다. 일반적으로 주택가격이 비싸지 않은 동네에서 집을 살 경우 론 최대금액은 47만2030달러이다. 

반면 집값이 비싼 지역의 경우 바이어가 최대 108만9300달러까지 모기지를 얻을 수 있다. 

◇어떤 종류의 집을 구입할 수 있나

FHA론은 단독주택, 콘도, 타운홈, 제조한 주택(manufactured home) 등을 구입하기 위해 신청할 수 있다. 또한 다세대주택(최대 4유닛까지)도 이 론을 통해 구입이 가능하다. 이 경우 구입자가 4유닛 중 1유닛에 거주해야 하며, 나머지 3유닛은 렌트를 줄 수 있다. FHA론으로 세컨드홈이나 투자용 부동산은 구입할 수 없다.

◇학생융자빚이 있으면 론을 얻을 수 있나

결론부터 말하자면 그렇다. 하지만 론을 취득하는 과정에서 어려움을 겪을 수도 있다. 매달 학생융자빚을 갚고 있으면 DTI에 악영향을 끼치기 때문이다. 이 때문에 론 규모를 낮춰야 할지도 모른다.

◇사전승인(pre-approval)이 가능한가

그렇다. 바이어의 소득, 다운페이먼트 규모, 크레딧 히스토리 등을 체크한 후 렌더는 FHA론 사전승인을 해줄 수 있다. 바이어가 부담해야 하는 클로징비용은 컨벤셔널 론과 흡사하다. 

클로징비용에는 선불로 지불해야하는 모기지 보험료, 주택감정비, 변호사비, 공증비, 렌더 수수료 등이 포함된다.

구성훈 기자 sgoo@chosundaily.com