많은 홈오너들은 월 페이먼트를 낮추기 위해 재융자를 고려한다. 본인의 재정상태와 향후계획을 따져본 후 결정해야 한다. /AP

재융자비용 최소화할 수 있는 방법들

이자율 최소 0.5~0.75%포인트 낮출 수 있을 때 신청해야

클로징비용은 융자금의 2~5%, 여러 렌더 통해 비교쇼핑

재융자(refinancing)는 이자율을 낮추거나, 융자상환 기간을 단축하거나, 쌓인 에퀴티를 현금화하는데 도움을 준다. 하지만 공짜는 없다. 집을 살 때 모기지융자를 얻는 것과 마찬가지로 재융자도 ‘클로징비용(closing costs)’을 고려해야 한다. 처음 주택을 구입할 때도 그렇지만 재융자 또한 본인의 재정상황과 라이프스타일, 미래계획 등을 꼼꼼히 따져보고 할 것인지, 말 것인지 결정해야 한다. 재융자 비용을 최소화할 수 있는 방법들을 알아본다. 

◇재융자를 해야하는 이유

고정금리 모기지를 가지고 있는 홈오너 중 상당수는 이자율을 낮춰 월 페이먼트를 줄이려고 재융자를 한다. 보통 이자율을 최소 0.5~0.75%p는 낮출 수 있어야 재융자가 실질적인 도움이 된다고 전문가들은 말한다. 

안정적인 직장이 있고, 소득이 넉넉한 편이라면 30년 고정 모기지를 15년 상환 융자로 바꾸는 것도 좋다. 더 빨리 집을 페이오프할 수 있고, 적잖은 이자를 절약할 수 있다는 게 장점이다. 크레딧카드 빚을 청산하길 원하거나, 홈 리노베이션을 위한 자금이 필요하다면 캐시아웃 재융자가 좋은 옵션이 될 수 있다. 에퀴티가 많이 쌓여 있어야 이 옵션이 가능하다.     

◇비용은 얼마나 드나

‘클로징코프(ClosingCorp)’에 따르면 클로징비용은 홈오너가 사는 주 또는 카운티, 융자 규모 등에 따라 다르다. 2021년 한해동안 평균 클로징비용은 2375달러(세금 제외)로 조사됐다. 일반적으로 클로징비용은 융자원금의 2~5% 수준이다. 

예를 들면 융자원금이 20만달러라고 가정하면 클로징비용은 4000~1만달러가 된다. 어플리케이션 비용 75~300달러, 오리지네이션 비용 융자금의 0.5~1.5%, 주택감정비용 300~400달러, 크레딧체크 비용 25달러 이상, 타이틀 서비스 700~900달러, 서베이 수수료 150~400달러, 변호사/클로징비용 500~1000달러 등이다.

◇크레딧스코어를 끌어올려라

재융자도 크레딧스코어가 절대적으로 중요하다. 크레딧점수가 높을수록 더 낮은 이자율을 받을 수 있다. 따라서 크레딧이 ‘최상급’이 아니라면 재융자를 신청하기 전에 크레딧을 최대한 끌어올리는 게 필수라고 하겠다. 

온라인사이트 ‘AnnualCreditReport.com’을 통해 크레딧리포트를 체크하고 리포트에 오류가 없는지 확인하도록 한다. 모든 페이먼트를 늦지 않게 결제하고, 크레딧 밸런스를 최대한 낮게 유지하도록 신경 쓴다.

◇여러 곳의 렌더와 접촉하라

좋은 이자율을 받아내려면 꼼꼼한 비교쇼핑이 필수이다. 가장 먼저 현재 모기지 페이먼트를 내고 있는 렌더에게 연락해 낮은 이자율로 재융자가 가능한지 알아본다. 기존의 렌더로부터 좋은 딜을 얻어내는 게 힘들면 다른 렌더와 접촉해 신규고객을 위한 스페셜 프로그램이 있는지 물어본다. 

◇클로징비용을 협상하라

첫 모기지를 얻을 때처럼 재융자 역시 어떤 세부적인 비용들이 포함되는지 잘 체크해야 한다. 최소 한곳의 렌더가 오퍼를 제시했을 경우 클로징비용을 낮출 수 있도록 협상하는 것이 바람직하다.

어플리케이션 수수료, 이자율 락인 수수료, 언더라이팅 수수료 등 특정 비용이 너무 높다고 판단되면 이들 비용을 낮춰줄 수 있는지 렌더에게 물어본다. 렌더는 잠재적인 고객이 떠나는 것을 원하지 않기 때문에 요구사항을 들어줄 수도 있다. 

◇모기지 포인트 구입을 고려한다

클로징 비용을 낮추기를 원할 경우 모기지 또는 디스카운트 포인트 구입을 고려해본다. 포인트를 구입하면 이자율이 낮아지기는 하지만 이 옵션은 현 주택에서 오래 살 계획이 있고, 다시는 재융자를 하지 않을 경우에 적합하다. 

◇’노 클로징비용’ 재융자도 있다

모아둔 현찰이 거의 없을 경우 ‘노 클로징비용’ 재융자라는 게 있다. 그러나 실제로 비용이 없는 재융자가 아니라 클로징을 할 때 비용을 내지 않는 것 뿐이라는 점을 알아야 한다. 렌더는 이자율을 올리거나 모든 비용을 재융자금액 안에 집어넣는 방법을 사용한다. 

이 옵션을 택하면 홈오너는 서류에 서명할 때 최소 수천달러의 비용을 내지 않아도 되는 장점이 있다. 

구성훈 기자