집을 살 때도, 재융자를 할 때도 렌더는 주택감정을 요구한다. /AP

주택감정 통해 집 가치 극대화하는 방법

로케이션, 컨디션, 사이즈 등 다양한 요소 고려

중립 지키는 제3자 전문인이 담당, 리포트 작성

집을 사거나 재융자를 할 때 렌더는 주택감정(home appraisal)을 요구한다. 주택감정은 홈바이어가 오버페이하는 것을 방지하고, 재융자를 하는 홈오너가 충분한 에퀴티를 보유하고 있다는 것을 확인하는 역할을 한다. 주택감정시 홈밸류를 극대화하는 방법을 알아본다.

◇주택감정은 누가 하나

일반적으로 주택감정은 전문 감정사가 집 가치를 산출하는 행위를 말한다. 

렌더가 주택감정을 요구하는 이유는 홈밸류보다 더 많은 돈을 빌려주는 것을 차단하기 위해서다. 감정사는 라이선스를 소지하고 있으며, 렌더를 위해 일하지 않는다. 또한 법적으로 중립적인 입장을 취해야 한다.

주택감정 과정에서 감정사는 집의 로케이션, 사이즈, 컨디션, 가전제품, 구조 등 여러 요소를 고려해서 가치를 산출한다. 집 내부 가구나 페인트 색깔 등은 고려하지 않는다. 

◇감정과 인스펙션의 차이점은

감정은 인스펙션과는 다르다. 인스펙션은 홈바이어를 보호하기 위해 전문 인스펙터가 집에 중대한 결함이 있는지 확인하는 작업이다. 벽에 설치된 전기 콘센트를 테스트하고, 가전제품이나 화장실 샤워 또는 변기가 제대로 작동하는지 확인하는 등 집에 특별한 문제가 없는지 체크하는 것이 인스펙터의 역할이다. 

◇감정 과정에서 벌어지는 일

감정사가 집을 방문하면서 감정절차가 시작된다. 감정사는 집안 곳곳을 돌아다니면서 사진을 찍고, 방 사이즈를 재며, 집안 시설물과 컨디션을 노트에 기록한다. 이후 해당 주택을 같은 동네 비슷한 집들과 비교하는 절차를 거친다. 비교대상 주택은 1마일 이내에 있어야 하며 최근 6개월간 판매된 집이어야 한다. 모든 절차가 끝나면 감정사는 종합적인 리포트를 작성한다.

◇셀러를 위한 팁

감정사가 집에 오기 전에 부동산 에이전트에게 집을 둘러봐 줄 것을 요청한다. 에이전트는 객관적인 시각에서 집 구석구석을 점검한 후 어느 부분을 개선해야 할지 조언해줄 것이다. 연기 및 일산화탄소 디텍터, 시큐리티 시스템, 카메라, 벽난로, 에어컨·히팅 시스템 등이 제대로 작동하는지 확인한다. 

많은 비용이 들지 않는 부분들을 수리하는 것도 좋은 아이디어다. 집안 곳곳에 놓여 있는 잡동사니를 말끔히 정리하는 것도 필요하다. 만약 여러 바이어로부터 오퍼를 받았으면 관련 정보를 감정사와 공유한다.

◇재융자를 원하는 홈오너가 알아야 할 사항

만약 살면서 집 내부를 업그레이드했을 경우 관련 기록을 감정사에게 주면 감정절차가 쉬워진다.

감정사가 감정을 하는 동안 집에 있으면서 효과적으로 커뮤니케이션을 하는 것이 필요하다. 또한 감정사가 하는 각종 질문에 솔직하게 답변하도록 한다. 재융자를 위한 감정도 집을 판다는 생각으로 감정에 임해야 한다. 따라서 감정을 실시하기 전 집을 멋지게 꾸미는 ‘스테이징’을 하면 도움이 된다. 

◇홈바이어를 위한 팁

바이어 입장에선 감정가격이 셀러와 합의한 구입가격과 똑같이 나오거나 더 많이 나와야 좋다.

만약 감정가가 구입가보다 낮게 나오면 바이어는 더 많은 다운페이먼트를 납부하거나 셀러에게 집값을 낮춰달라고 요구해야 한다. 셀러에게 유리한 마켓이라고 터무니 없이 높은 오퍼를 제출하는 것은 피하는 것이 현명하다. 하지만 이런 전략은 렌더가 감정을 요구한 후 바이어에게 불리하게 작용할 수 있다. 로컬 시장을 꼼꼼히 리서치한 후 적정가에 오퍼를 제출하는 것이 바람직하다.

드물기는 하지만 정확한 감정가격을 받지못할 경우 바이어는 이의를 제기할 수 있다. 감정사도 사람이기 때문에 얼마든지 실수를 저지를 수 있기 때문이다. 하지만 부정확한 감정가가 나오는 경우는 거의 없다고 보면 된다. 

구성훈 기자