스티브 양 프로융자 대표 

물가상승을 잠재우려는 연준의 지속적인 금리인상에도 불구하고 2월에 발표된 경제지표들은 아직도 연준으로 하여금 더 많은 금리인상의 가능성을 열어 놓았다. 

이에 따라 지난 연말에서 연초에 걸쳐 잠시 가라앉았던 각종금리들은 다시 일제히 오르는 모습을 보였다. 연준은 오는 21~22일 미팅에서도 0.25%p내지 0.5%p까지 인상할 것으로 예상되어 기준금리는 5%내지 5.25%가 되고 프라임 금리는 8% 내지 8,25% 까지로 오를 것으로 보인다.

불과 1년 반 만에 기준금리는 5%포인트 이상, 국채 및 모기지 등 각종 금리들도 3% - 4%p 이상 오른셈이 된다. 이러한 금리의 단기간의 급속한 상승은 많은 잠재적 바이어들로 하여금 구택구입을 망설이게 하는 중요한 요인중의 하나가 되었다. 

그런데 금리가 높다고 해도 꼭 필요한 사람은 있게 마련인데, 금리가 높은 시기에 주택구입자들이 많이 사용하는 융자방법의 하나로 바이다운(Buydown)이라는 제도가 있다. 

몇주 전 소개한 이후로 많은 문의가 이어져 다시한번 설명하고자 한다. 바운다운이란 쉽게 얘기하여 돈을 주고 앞으로 2~3년 동안의 이자율을 낮추는 것이다. 대표적인 바이다운으로 3-2-1 과 2-1이 있는데, 3-2-1의 예를 한번 들어보자. 

80만달러의 집을 구입하기 위해 20만달러를 다운하고 60만달러의 융자를 받을 때 30년 고정 이자율을 계산하기 쉽게 6%라고 하면 이에 해당하는 월 페이먼트는 3597.30달러이다. 3-2-1 바운다운 옵션을 선택하면 첫 1년 동안의 이자율은 3%, 둘째 해는 4%, 셋째 해는 5%의 이자율을 적용받게 된다. 

물론 이렇게 처음 3년 동안 낮은 이자율을 적용받기 위해서는 돈을 지불해야 하는데 그 금액은 각 이자율에 해당하는 페이먼트의 차이만큼을 지불한다. 3%에 해당하는 월페이먼트는 2529.63달러인데 6%의 페이먼트(3597.30달러)와의 차이가 한달에 1067.68달러, 일년에 1만2812.15달러가 된다. 

4%의 월 페이먼트는 2864.49달러로 6%와는 한달에 732.81달러, 일년에 7893.74달러의 페이먼트 차이가 나고, 5%의 월페이먼트는 3220.93달러로 한달에 376.37달러, 일년에 4516.48달러의 차이가 난다. 

3년치 페이먼트 차이의 합계인 2만6122.3달러 (12812.15+7893.74+4516.48)를 바이다운 옵션 값으로 융자받으면서 지불해야 한다. 물론 3년이 지난후에는 월 페이먼트가 다시 3597.30달러로돌아간다. 그러면 이 돈을 지불하고 바이다운 옵션을 선택하는 것이 유리한가? 산술적으로 계산하면 당연히 유리하다. 

바이다운을 하지 않고 6%의 이자율로 3년 동안 지급하는 이자금액의 총액은 10만 6000달러가 약간 넘는다. 반면, 바이다운 옵션을 선택했을 경우 3년 동안 지불하는 이자금액의 총액은 5만2000달러 정도이다. 따라서 2만 6000달러를  선 지불하고도 바이다운 옵션을 선택하는 것이 유리하다는 계산이 나온다. 

이 바이다운 옵션은 향후 2-3년 사이에 진급이나 결혼등으로 혹은 비즈니스가 잘 되어 수입, 급여가 상승할 것으로 예상되는 사람들에게 안성맞춤인 상품이다. 또한 지금은 연준이 물가와의 전쟁으로 금리를 많이 올린 상태이지만, 향후 고금리로 인하여 경기불황이 온다면 연준은 금리를 다시 낮출 수밖에 없을 것이다. 

이렇게 향후 2~3년 동안 금리가 내려갈 것으로 예상되어 낮은 이자율로 재융자를 할 수 있을 것 같다면 바이다운은 좋은 선택이 될 수 있다. 바이다운 만기가 되는 3년전에 재융자를 하거나 집을 팔 경우에는 렌더는 다 사용하지 않은 금액에 대하여 환불(원금삭감)을 해주므로 손해 볼 일은 없다. 

다만 초기에 바이다운을 위해 큰 금액의 돈을 지불하는 것이 단점인데, 셀러와 매매조건을 협상할 때 그 금액 만큼의 크레딧을 요구하는 것도 방법이 될 수 있다. 

바이다운옵션은 초기에 돈을 지불하고 30년 동안 전체의 이자율을 낮추는 포인트 (Discount Point)와는 전혀 다른 것으로 융자담당자와 잘 상의해서 본인의 상황과 입장에 맞는 것을 선택하기 바란다.

문의 (213)393-6334