숏세일과 차압의 차이점

많은 세입자들이 내집 마련을 꿈꾼다. 꿈을 이루면 하늘에 붕 뜬 기분이 들겠지만, 꿈이 악몽이 될 수도 있다. 집을 산 후 실직해서 수입이 끊어지거나, 어쩔 수 없이 큰 빚을 지게 된다면 모기지 페이먼트를 내지 못하는 어려운 상황에 처할 수 있는 것이다. 만약 홈오너가 된 후 모기지 페이먼트를 내지 못하는 상황이 발생하면 페이먼트 의무에서 벗어나기 위한 두 가지 옵션이 있다. 숏세일(short sale)과 차압(foreclosure)이 바로 그것이다. 숏세일과 차압의 차이점을 살펴본다.

◇숏세일

숏세일은 홈오너가 자발적으로 하는 것으로, 남은 모기지 밸런스보다 훨씬 낮은 금액을 받고 집을 처분하는 것이다. 밸런스가 20만달러 남은 상태에서 집을 17만5000달러에 팔면 숏세일이 된다.

숏세일을 하려면 모기지 렌더의 승인이 필요하다. 렌더는 왜 숏세일이 필요한지에 대해 설명하는 서류를 요구한다. 숏세일을 통해 많은 돈을 날릴 수 있기 때문이다. 

숏세일은 은행과 홈오너가 협의해 손해부분을 인정하고 미리 탕감해 주택을 판매하는 방식으로 채무를 상쇄하는 것을 의미한다. 보통 홈오너, 렌더 모두 차압보다는 숏세일을 선호하며, 바이어 입장에서도 숏세일이 주택을 저렴한 가격에 구입할 수 있는 기회가 된다.

◇차압

숏세일과는 달리 차압은 렌더의 의지에 따라 진행된다. 보통 홈오너가 3~6개월 정도 모기지 페이먼트를 못내면 렌더는 차압절차를 시작할 수 있다. 

차압은 주택소유주가 집에 관련한 모든 권리를 포기하고 집의 소유권을 렌더에게 넘기는 것이다. 차압 후 집은 경매에 부쳐지고, 렌더가 원하는 가격에 이르지 못하면 도로 렌더가 관리하게 되는데 이를 REO(Real Estate Owned)라고 한다. 홈오너가 차압을 당하면 7년동안 신용불량자로 살아야 한다. 

구성훈 기자